【編者推薦】“2023國資國企高質(zhì)量發(fā)展精選案例”成果在京權(quán)威發(fā)布。該活動由人民日報社人民論壇雜志社、國家治理雜志社、人民智庫、人民論壇網(wǎng)組織發(fā)起，由明源不動產(chǎn)研究院作為課題支持單位，共收到各類經(jīng)驗與案例材料1100余份，課題組以創(chuàng)新性、科學性、有效性、普適性、影響力為主要考察指標，經(jīng)過專家評議等嚴格程序，精選出30家案例作為“2023國資國企高質(zhì)量發(fā)展精選案例”。重慶發(fā)展投資有限公司《公租房商業(yè)資產(chǎn)高質(zhì)量運營管理》成功入選“精選案例”，特推介如下：
公租房商業(yè)資產(chǎn)高質(zhì)量運營管理的重慶發(fā)展投資有限公司實踐
2019年以來，重慶發(fā)展投資有限公司（下稱重發(fā)公司）按照上級統(tǒng)一安排部署，投資約200億元，陸續(xù)購買市公租房小區(qū)配套商業(yè)資產(chǎn)共計21個項目，資產(chǎn)面積共計200余萬方，分布在主城7區(qū)，其中商業(yè)資產(chǎn)約200萬方、配套用房約2萬方、車庫約17萬方，針對公租房商業(yè)規(guī)劃建設體量過大、年久老化資產(chǎn)面貌陳舊、多頭管理體制不順以及管理精細化、市場化程度不足等問題，大力開拓創(chuàng)新，在短短3年半內(nèi)，年營業(yè)收入增長超過2.4倍，總額達3.3億元；管理人員數(shù)量卻不到原產(chǎn)權(quán)單位的一半，人均效能提高了五倍；公租房商業(yè)不斷迭代升級，車庫變得更智能，環(huán)境變得更靚麗，居民的商業(yè)生活變得更美好。
精準招商，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事
在重慶中心城區(qū)，分布著21個市級公租房項目，入住80余萬住房困難群眾，服務周邊80多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些項目平均住戶超過3萬人，最多的一個項目住戶超過10萬人。公租房商業(yè)資產(chǎn)在保障居民生活配套、服務周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中發(fā)揮了重要作用。
龐大的人群雖然意味著可觀的商機，但要當好公租房商業(yè)資產(chǎn)的“包租婆”并不容易。人口流動性大、聚集時段少、居民消費能力有限、建成時間長、資產(chǎn)面貌陳舊等，都是公租房商鋪的“瑕疵”，加上重慶公租房商業(yè)體量在全國位居前列，空置資產(chǎn)多為集中商業(yè)及零散邊角底商，運營起來困難重重。“從‘新手小白’成長為專業(yè)‘運營商’，重發(fā)公司在精準招商過程中砍出‘三板斧’。”
首先，“摸家底”，推動“一盤一策”。針對公租房商業(yè)點多面廣特點，整體升級資產(chǎn)管理系統(tǒng)，第一時間掌握公租房資產(chǎn)資料，深度調(diào)研，實施“一盤一策”，為后期招商、業(yè)態(tài)定位、客戶準入、運營管理、工程維保等奠定基礎。其次，大力推動市場化運營。向市場借智借資源，公開招標引入專業(yè)商管團隊，主動拜訪優(yōu)秀市場主體，建立合作意向商家資源庫，吸引一批知名企業(yè)入駐。讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，商管團隊有專業(yè)判斷能力和市場化管理模式，能快速打開運營局面，并建立良好商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。重發(fā)公司公開招標引入捷順科技聯(lián)合運營11個公租房小區(qū)停車場以來，月車流總量整體提升了43.6%，僅此項目每年可為公司增加2000多萬元純利潤。商管公司入駐城南家園3年多來，出租率從2020年的46.43%提升至82.63%，盤活了21萬平方米商業(yè)資產(chǎn)。最后，內(nèi)部挖潛的舉措也陸續(xù)推出。建立“重發(fā)—置業(yè)—分公司（項目）”三級管理架構(gòu)，提升內(nèi)部決策效率和執(zhí)行力；各分公司實施“九比九拼”——比思路、拼頭腦，比質(zhì)效、拼進度，比效益、拼提升，比知識、拼積累，比精細、拼管理，比服務、拼效能，比安全、拼穩(wěn)定，比效率、拼成效，比黨建、拼實效，干事創(chuàng)業(yè)的激情被調(diào)動起來。
注重賦能，扶商穩(wěn)商幫助商家“起死回生”
重發(fā)公司的公租房商鋪招租商戶超過4000家。這些商戶不是為招租而招租，從項目簽約、形象設計到后期運營均有嚴格標準。
以兩江民居項目為例，管理團隊對大區(qū)塊人流動線、車流動線、人口結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu)、消費力等進行分析，精確項目定位；儲備商戶資源1300多家，精準招商簽約130多戶。為幫助商家快速渡過“新手期”，商管團隊不僅為新進商家提供“五免”服務——免費選址推薦、店招設計、開業(yè)視頻、宣傳推廣和開業(yè)運營指導，還不定期免費開設培訓課程、分析市場趨勢、教授推銷技巧，幫其搭上“流量快車”。
城南家園商管公司建立“五維”評價體系，根據(jù)商戶品牌與經(jīng)營實力、商戶履約誠信度、經(jīng)營安全意識、創(chuàng)新經(jīng)營適應能力、租金與帶動效應貢獻力等五個維度制訂30余條細分數(shù)據(jù)鏈，作為客戶篩選、迭代招商依據(jù)。
幸福華庭商管公司以租售比（銷售業(yè)績與月租金的比例）為依據(jù)，找出銷售業(yè)績好租金貢獻率高、銷售業(yè)績好租金貢獻率低、銷售業(yè)績差租金貢獻率高、銷售業(yè)績差租金貢獻率低的商戶，分別以戰(zhàn)略復制（再開新店）、專項扶持、調(diào)整淘汰等措施，并建立招調(diào)預警機制（餐飲業(yè)租售比警戒線為35%、零售業(yè)45%），在商家出現(xiàn)經(jīng)營危機時主動介入，實施高效管理。
得力于商管人員的專業(yè)研判能力，許多“起死回生”的故事在公租房商鋪中上演，“街調(diào)”女裝就是其中之一。2023年2月，“街調(diào)”女裝入駐幸福華庭小區(qū)。4月起，該商戶租售比連續(xù)兩個月達到60%。幸福華庭商管人員得知情況后，幫其分析區(qū)域客群消費喜好，建議將淺色系、修身型衣服換成深色系、寬松版衣服，并適當增加童裝類服飾銷售。還在主通道給商家做宣傳，在社群微信中進行新品推薦。兩個月內(nèi)，“街調(diào)”女裝月銷售量上升約54%。
為吸引知名餐飲企業(yè)入駐，商管公司主動出資數(shù)十萬元實施電量增容，排水、土建及立面改造“手術(shù)”；策劃“奶茶節(jié)”“三八女神節(jié)”等活動，對產(chǎn)品進行折扣補貼……“自掏腰包賺吆喝”，在重慶公租房商業(yè)項目中并不鮮見。
逐盤召開商戶商談，解決急難愁盼問題1000余件，通過穩(wěn)商助商間接解決20000余人就業(yè)問題；緊盯罐改氣、電力設施升級等重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對工程改造及物業(yè)升級累計投入超過2億元；完成疫情期租金減免1.82億元，惠及3200多戶……重發(fā)公司圍繞“消費者”“商家”“營商環(huán)境”發(fā)力，精準的扶商穩(wěn)商舉措使得疫情期間公司公租房商業(yè)資產(chǎn)在退租30萬平方米的情況下，每年實現(xiàn)5萬至6萬平方米的新增凈出租，出租率上升近15個百分點，在全國罕見。
精心策劃，尋找新增長點提升“吸金”能力
重發(fā)公司以群眾需求為導向，鼓勵商管團隊和租賃戶策劃并尋找新增長點，提升公租房商業(yè)門面“吸金”能力，努力實現(xiàn)國有資產(chǎn)價值最大化。
2023年9月中旬，城南家園惠家二手綜合市場試運行。大到上千元一臺的空調(diào)、冰箱，小到四元一斤的陶瓷杯碗，這里都可以“淘”到，每天銷售額達五六萬元。運營商百斯福公司對城南家園二三樓舊貨市場、四樓酒店業(yè)務注資，分別占股48%、60%。把“二房東”變?yōu)?ldquo;股東”，使入駐企業(yè)對店鋪發(fā)展更有信心，更好地實現(xiàn)互利共贏。
兩江名居閑置11年的商業(yè)資產(chǎn)日前也完成招租，將新增租金3800萬元。這個“硬骨頭”被攻克，得益于兩江名居商管抓住2021年全國推行“一刻鐘便民生活圈”試點的機遇，制訂“一心四街”發(fā)展規(guī)劃，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)和居民生活品質(zhì)。“一心”指家庭式鄰里生活體驗中心，吃街為主題餐飲街區(qū)、鮮街為“菜籃子”生活主題街區(qū)、學街為親子文化主題街區(qū)，嗨街為夜間生活主題街區(qū)。在打造“一心四街”的過程中，為說服占據(jù)一樓主通道的超市商家騰出部分鋪面，商管曾與商戶展開“拉鋸戰(zhàn)”。但當“一心”實施業(yè)態(tài)調(diào)整后，商戶驚訝地發(fā)現(xiàn)，雖然自家租用面積減少了，客流量卻上升了30%。
對賭機制也被運用到管理中。美麗陽光公租房項目處于沙坪壩區(qū)井口與北碚老公路之間，周邊是廠房，店鋪出租率不到50%。為盤活資產(chǎn)，重發(fā)公司與歡樂寓公寓管理有限公司簽訂對賭協(xié)議：商管運營初期不拿一分錢，待租金收入達到考核指標后，再按約定比例分成。歡樂寓正著手引入二手家具市場等業(yè)態(tài)，爭取明年租用體量較2023年增長15%至20%。
下一步，重發(fā)公司將加快體制機制創(chuàng)新，重點發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、充電樁、技能培訓、二手市場、倉儲物流等產(chǎn)業(yè)，加快推進智慧社區(qū)建設，力爭建成全國公房商業(yè)的示范標桿。（任國強）